界面新闻记者 |
2024年，中国房地产行业步入深度调整周期的第三年，市场在“5.17”和“9.26”两轮重大举措落地后出现积极信号，“止跌回稳”初见成效，新房、二手房成交量明显增加，房价也出现回稳势头。
根据12月16日国家统计局公布的数据显示，11月全国70城新房及二手房价格走势均发生积极变化，各线城市同比降幅2024年以来首次均收窄，房价上涨城市数量明显增多。临近年末，市场交易更是趋于活跃。
展望2025年，房地产将进入“止跌回稳”的关键期。
其中，经济企稳、适度宽松的货币政策、持续有力的房地产支持政策是促进市场恢复的重要因素。业内预测，2025年，“稳楼市”支持政策有望继续落地，房地产触底回稳可期。
同策研究院研究总监宋红卫告诉界面新闻，2025年政策重点依然在一二线城市，尤其是一线城市将继续发挥“楼市风向标”的作用，预计一线城市调控政策会进一步宽松。
2024年，或许是中国房地产市场有史以来政策最忙的一年。
据中指研究统计，截至2024年11月末，从中央到地方陆续出台的房地产调控政策累计逾700次。从4月中央政治局会议提出“消化存量、优化增量”，到9月“促进房地产市场止跌回稳”，再到12月“稳住楼市”，从供需两端发力稳定房地产市场，楼市调整政策不断升级。
这期间，建立城市房地产融资协调机制、商业银行不断加大对“白名单”项目的支持力度、“四个取消、四个降低、两个增加”组合拳等，政策所释放的累积效应也在2024年逐步显现。
一线城市最为明显。尤其是自10月份以来，多地楼市出现销售高潮。
以北京为例，10月份新房网签0.45万套，环比增加 50.1%；二手房网签1.71万套，环比增加32%，同比增加70%，创19个月以来新高。
在上海，10月新房成交67万平方米，环比增加31%，同比增加14%；二手房成交182万平方米，环比增加53%，同比增加77%。
11月份，新政继续发力，楼市热销态势得以延续。
以二手房市场为例，北京二手房网签超1.8万套，创20个月新高；上海二手房成交量2.7万套，创44个月新高；深圳二手房网签7125套，创50个月新高；广州二手房网签1.3万套，创19个月新高。
在一线城市回暖的辐射下，加上楼市支持政策持续落地，商品房市场热度开始向二三线城市传导。
尤其以杭州、成都、武汉等城市表现亮眼。其间，杭州通过政策放开和改善型住宅的需求推动房价上涨；成都豪宅市场热销；武汉则通过政府调控抓住机会，实现新房成交量的显著增长。
具体到成都，2024年11月，成都新房成交11401套，环比上涨56.8%，创下年内成交最高值；二手房成交26219套，环比上涨32.4%，为2023年4月以来最高值。进入12月，成都新房、二手房成交继续延续复苏的势头。
杭州也不例外，11月份，杭州新房以及二手房成交量较之10月均出现上涨，二手房成交量创下单月新纪录。其中，杭州市内10个市辖区商品住宅成交总量达81.9万平方米，环比上涨14.8%，成交规模连续三个月增长，为年内第二高的水平。
可以预料到的是，随着政策效应持续显现，二线城市例如苏州、郑州、长沙等更多热点城市的成交量也会迎来明显上涨，楼市“止跌”队伍将会继续壮大。
“房价和成交量都将处于止跌回稳，预计2025年上半年止跌基本完成。”中国房协副会长、克而瑞集团董事长丁祖昱认为，虽然回稳过程预计会比较长，但包括杭州、上海、天津、成都、深圳、西安、合肥、苏州、北京和广州在内的多个城市，可能率先实现回稳。
上海中原地产资深分析师卢文曦也指出，在经济基本面稳定的前提下，一线和强二线楼市将实现“止跌企稳”。
在宋红卫看来，2025年最大的变化应该是房地产资产价格的定价逻辑发生重要变化，由原来预期估值的逻辑，向回归经济面定价的逻辑转变。
“在此影响下将表现为，一线城市与核心二线城市的优质新房项目会创新高，走出独立行情，但二、三线城市的新房价格将面临着调整的压力，促销走量或较为普遍。二手房市场仍是以价换量的逻辑。”宋红卫向界面新闻表示。
当然，2025年新的楼市政策也必不可少，这将是各个城市楼市“止跌回稳”的重要支撑。
中指研究院政策研究总监陈文静认为指出，12月9日中央政治局会议明确表态要“稳住楼市”，意味着2025年稳定房地产市场对于宏观经济的发展至关重要。
“接下来，在前期政策加速落实的基础上，更多增量政策也应持续跟进，比如在继续优化一线城市购房限制性政策、加大住房补贴等方面，进一步推动房地产市场止跌回稳。”
东方金诚首席宏观分析师王青研判，2025年，以下调居民房贷利率、增加房企信贷投放、加快推进货币化安置方式实施城中村改造和专项债资金收购保障房为代表，供需两端的房地产支持政策也还有进一步加码空间。
在政策支持力度显著加强的情况下，未来房地产市场势必会出现新机会。
2025年，各房企也将面临新的考验。克而瑞研究表示，一方面出险房企仍应以保交付为主要目标，同时继续开源节流缓解流动性压力。另一方面，其余房企仍需尽可能保证货量供应、做好营销，以促进项目成交去化。
“同时，企业也需要持续关注产品升级迭代、加强产品力打造，在日趋加剧的行业竞争中强化发展优势，为后续市场的复苏做好准备。”
至于投资方面，宋红卫表示，仍会延续“以销定投”的逻辑。“2025年房企投资战略会进一步收缩，投资重点区域会聚焦在核心城市的核心区域，部分企业还会积极参与到核心城市的城市更新和旧改的赛道。”
整体而言，2025年仍是政策、市场、购房者等多方博弈的一年。同时也是加速市场风险的出清的一年。业内预测，“如果2025年上半年风险能够出清，全国楼市有望在2025年下半年筑底。”
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